2025 年 7 月，李嘉诚家族旗下长江实业集团通过和记黄埔地产，以 “双居计划” 为名集中推出粤港澳大湾区四城 400 套房源，最低总价 40 万元起，掀起楼市惊涛骇浪。惠州泷珀花园 51㎡一房单价从 1.04 万 – 1.4 万元 /㎡骤降至 8632 元 /㎡，降幅超 30%;东莞海逸豪庭别墅单价更从 4.4 万 – 6.8 万元 /㎡腰斩至 1.8 万 – 3.6 万元 /㎡，部分房源降幅近 60%。这种 “骨折式” 降价策略，在香港买家群体中引发抢购狂潮。
这场降价风暴的核心推手，是长实集团对内地市场的战略收缩。2024 年其内地销售额同比暴跌 87% 至 35 亿港元，抛售非核心资产成为优化现金流的关键手段。以东莞海逸豪庭为例，该项目 1999 年拿地成本仅 5000 元 /㎡，即便降价后仍有 3-6 倍利润空间。这种 “低价拿地、长线开发、高位套现” 的策略，正是李嘉诚家族一贯的资本运作逻辑。
港人蜂拥大湾区的背后，是两地房价的巨大鸿沟。惠州泷珀花园单价 8632 元 /㎡，不足香港新房均价的 1/10。对于香港中产阶级而言，大湾区 50㎡小户型总价仅相当于香港同面积房产的首付，而同等预算在香港只能买到 10㎡左右的 “纳米公寓”。更具吸引力的是，长实推出的 “双居计划” 提供跨境看房专车服务，从香港上环至惠州项目仅需 1.5 小时车程。
政策便利化进一步催化需求。2025 年上半年，港澳居民在粤购房 3341 笔，跨境收入达 30.8 亿元。港珠澳大桥、广深港高铁构建的 “1 小时生活圈”，让香港上班族实现 “白天中环上班，晚上湾区居住” 的双城生活。美联物业数据显示，惠州泷珀花园已售出近 600 套，超 80% 买家为香港客户，其中 30% 用于自住，50% 作为投资。
这场降价风暴暴露出李嘉诚家族的战略转向。2024 年，其通过抛售内地物业套现超 800 亿港元，同步出售香港山顶豪宅、英国港口及巴拿马运河码头资产。这种 “撤离式” 操作引发舆论批评，光明网评论称：”当资本成为候鸟，留下的却是市场震荡与产业空心化隐忧。”
这场资本博弈正在改写大湾区楼市规则。法律专家指出，长实的 “双居计划” 虽未违反《价格法》，但其 “老盘新卖” 策略可能涉嫌误导消费者 —— 东莞海逸豪庭 2023 年备案价仍为 4.4 万 – 6.8 万元 /㎡，如今以 1.8 万 – 3.6 万元 /㎡销售，存在价格欺诈之嫌。更严峻的是，这种降价策略正在动摇市场信心：张碧晨广州演唱会高价票滞销、李明德砸车案引发的公众信任危机，与长实降价形成连锁反应，折射出资本无序流动对社会信任体系的冲击。
“这不是单纯的市场行为，而是一场资本与政策的角力。” 中国政法大学刘文杰教授指出，长实的 “清盘式降价” 暴露了内地房地产市场的制度漏洞 —— 土地长期持有缺乏增值税收调节，开发商可通过 “时间换空间” 获取暴利。随着粤港澳大湾区规划的深入推进，如何平衡资本逐利性与市场稳定性，将成为政策制定者的必答题。
